En España es muy común invertir en inmuebles, ya sea invertir en vivienda para alquilar o invertir en locales comerciales.
Este tipo de inversión requiere un gran capital inicial y tiene altos costes de gestión, y quizás tú quieras invertir en inmuebles con poco dinero y sin tener que gestionar inquilinos. Para ello se crearon los REITs y las SOCIMIS. Te cuento qué son y cómo invertir en ellos en este recurso.
¿Qué son las SOCIMI? ¿Qué son los REIT?
SOCIMI corresponde a las siglas de Sociedades Cotizadas Anónimas de Inversión en el Mercado Inmobiliario. Son la versión europea de los REIT (Real Estate Investment Trust) estadounidenses.
Estas empresas se dedican a comprar bienes inmuebles para alquilarlos.
Imagínate que tú no tienes dinero para comprar un piso para alquilarlo y decides juntarte con más personas como tú. Entre todos tenéis una inversión en varios locales comerciales y viviendas para alquilar, así lográis mayor diversificación en caso de que una falle.
A la hora de las rentas, repartís los beneficios entre todos los socios según el dinero que haya aportado cada uno.
Esta es la lógica que siguen las SOCIMI y los REITs, te permiten invertir en capital inmobiliario con poco dinero.
Las SOCIMI tienen varios requisitos legales interesantes, destaco los siguientes:
- Cotizar en un mercado regulado
- Presentar resultados cada 6 meses
- Tienen que repartir en dividendos al menos un 90% de los beneficios por alquileres, al menos un 50% por compra/venta y 100% de sus beneficios por participaciones en otras SOCIMI.
- Capital social mínimo de 5 millones
Ventajas de la inversión en SOCIMI
1.- Diversificación
Mientras que si tú mismo compras una vivienda para alquilar «te la juegas» a que no empeore la zona donde está situada y a que tengas buenso inquilinos, en la inversión en SOCIMI tus ingresos provienen de un gran número de viviendas, que incluso pueden estar repartidas por todo el mundo.
2.- Cubren relativamente bien la inflación
La inversión en inmuebles es genial para combatir la inflación, ya que el valor de nuestro activos sube conforme sube la inflación.
Dado que las SOCIMI y los REIT realizan compra/venta de vivienda e invierten en viviendas y locales comerciales para alquilar, son un activo que permite combatir la inflación eficazmente.
3.- Una forma fácil y líquida de inversión en inmuebles
Las SOCIMI y los REIT nos permiten invertir en inmuebles o locales comerciales para alquilar a partir de unos pocos euros.
Mientras que si tuvieses un piso y quisieses venderlo tardarías unas semanas entre que encuentras comprador y se efectúa la venta, en la inversión en SOCIMI y REIT puedes vender tus participaciones en cualquier momento al ser acciones, por lo que es una inversión muy líquida.
Desventajas de la inversión en SOCIMI
1.- Apalancamiento
La gran ventaja de la inversión en ladrillo comprando tu mismo, ya sea inversión en locales comerciales o inversión en vivienda para alquilar, es el apalancamiento.
Si financias el 80%, estás generando ingresos sobre el 100% del valor de un activo pero realmente a ti solo te ha costado un 20% en ese momento. Eso hace que tengas rentabilidades muy interesantes.
Además, es un sistema que puedes escalar, es decir, ir comprando otra vivienda o local aunque no tengas la anterior pagada. Eso sí, esto requiere que tengas unos ingresos altos y estables para hacer frente a todos los inconvenientes que pudieran ocurrir, como que se te vayan todos los inquilinos de todas las viviendas y cubrir tú todos los gastos (comunidades, impuestos, derramas…)
Esto es algo que no se da en las SOCIMI o REIT, donde inviertes el dinero que dispones.
2.- Menor rentabilidad
Además, los costes de gestión de la SOCIMI o REIT se comerán algunos puntos de rentabilidad: Los empleados cobran sus nóminas como en cualquier empresa.
Y si inviertes a través de fondos indexados o ETF, esos fondos también tendrán otros costes de gestión que añadir. Puede que no sean muy altos pero arañan unas décimas.
3.- Reparto de dividendos
Como hemos comentado las SOCIMI y los REIT van muy enfocadas al reparto de dividendo. Si seguimos esta estrategia es genial y sería recomendable tenerlas en nuestra cartera (lo cual sería una ventaja), pero si no lo hacemos puede añadir un coste extra de gestión de los dividendos y sus impuestos que quizás no queramos asumir, especialmente si estamos en un momento de acumulación de patrimonio.
Además, como hay que pagar impuestos sobre dividendos esto hace que sea fiscalmente ineficiente y baje nuestra rentabilidad.
¿Cómo invertir en SOCIMI y REIT?
Para invertir en SOCIMI o REIT tienes varias posibilidades, comprar acciones de SOCIMIs o REITs concretas, comprar un ETF que invierta en varias o comprar un fondo indexado que también invierta en varias SOCIMI y REIT (algo que te dará más diversificación).
Tres ejemplos de grandes REIT globales son: Federal Realty Investment Trust, Unibail Rodamco y Simon Property.
En el mercado español tenemos Testa residencial, Merlín properties, Inmobiliaria Colonial o General de Galerías Comerciales. Por ejemplo, puedes invertir en acciones de Merlin Properties a través de casi cualquier broker, su ticket es BME: MRL.
En ETF podemos encontrarnos con Global Real Estate UCITS ETF con ISIN NL0009690239, el cual sigue a los 100 mayores REIT del mundo. Tiene unos costes de gestión de 0,25% y paga dividendo trimestralmente.
En cuanto a fondos indexados, destaca el iShares Developed Real Estate Index Fund (IE) Institutional Acc EUR con ISIN IE00B83YJG36 y con unas comisiones del 0,22%, también tienes el Amundi Index FTSE EPRA NAREIT Global AE-C con ISIN LU1328852659 y unos costes de gestión de 0,34%. Tiene diversificación global y es de acumulación, es decir, los dividendos se reinvierten por lo que es más eficiente fiscalmente.
También tienes su versión de reparto como Amundi Index FTSE EPRA NAREIT Global AE-D con ISIN LU1328852493.
Estos tres fondos indexados están disponibles para contratarlos en MyInvestor:
Contratar un fondo indexado es muy sencillo, lo explico todo en este recurso.
