En España es (o era, porque la vivienda cada vez es más inaccesible) común comprarse una segunda vivienda para disfrute en la playa o en el campo una vez se tiene pagada la primera vivienda.
La lógica detrás de esta decisión es que así ya te salen las vacaciones “gratis” sin tener que pagar hoteles. Además estás invirtiendo tu dinero en inmuebles que combaten la inflación.
Aunque hay escenarios que tiene sentido, para la mayoría de personas es una mala decisión económica. Vamos a ver por qué:
Costes de tener una segunda vivienda
Parece que comprar una segunda vivienda son todo ventajas a priori: Inviertes en un inmueble que puedes utilizar de vacaciones, puedes alquilarlo si vas mal de dinero y puedes venderlo si ya no te interesa más.
Y sobre el papel tiene mucho sentido. Pero para tomar una decisión así de forma justa se debe de comparar con otras alternativas como puede ser invertir el dinero que va destinado a una segunda vivienda en fondos u otros productos financieros.
Veamos a ver primero los costes de tener una segunda vivienda:
Costes de adquisición:
El precio de una segunda vivienda para disfrute varía mucho. Si es un piso en la playa o un chalet con piscina en el campo el precio medio está cerca de los 250.000€. En cambio, si hablamos de una casa en el pequeño pueblo de tus padres el precio será mucho más bajo.
Además, los impuestos y los intereses de la hipoteca añaden un sobrecoste bastante grande sobre el precio de la vivienda, que dados los tipos de interés actuales no sería raro que fuese más del 20%.
Es decir, por hacer esta operación financiera partes con un 20% de pérdidas. Por una vivienda que vas a utilizar ¿3? meses al año. Ya empieza a ser menos vistoso.
Costes de gestión y mantenimiento:
Aquí entran la cuota de la comunidad, las derramas, los seguros, los impuestos y el mantenimiento general de la segunda vivienda.
Además, también hay que computar todo el tiempo que le dedicas a gestionarla, mayormente en el año de adquisición y puesta a punto.
Coste de oportunidad:
En este apartado es donde calcularíamos otras alternativas que podrías llevar a cabo con tu dinero, como invertir en fondos indexados y viajar a otros lugares.
También hay un coste de oportunidad extra. Cuando tienes una segunda vivienda para disfrute te verás impulsarlo a pasar los días de vacaciones ahí para rentabilizarla (“ya que la tengo, la uso”), dejando de viajar a otros lugares que quizás te apetezcan más.
¿Funciona el modelo híbrido?
La mejor manera de rentabilizar la compra de la segunda vivienda sería alquilarla durante los meses que no estás utilizándola, pero eso tiene varios puntos negativos:
- Es difícil encontrar un alquiler durante los meses que no la vas a utilizar, porque precisamente son los meses menos demandados ya que tú la utilizas en temporada alta.
- No puedes tratar la casa como tu segunda vivienda: no puedes dejar objetos personales ni puedes ir a la segunda vivienda de forma improvisada ya que está alquilada.
- Gestionar alquileres de 9 meses cada año (o modelos tipo Airbnb) es muy tedioso.
Por estos motivos, el modelo híbrido de segunda residencia para disfrute y para inversión no es viable para mucha gente.
Vamos ahora a analizar alternativas para ver si es una buena o mala opción en términos económicos.
Segunda vivienda vs. Fondos indexados + vacaciones de lujo
Es difícil poner números concretos porque cada caso es un mundo, pero vamos a poner un caso simplificado con números sencillos para que se entienda el mensaje.
En este caso, vamos a comparar dos opciones utilizando siempre el mismo presupuesto:
- Opción A – Comprarse una segunda vivienda de 200.000€:
Dedicamos 20.000€ a la entrada, el resto está financiado con una hipoteca fija al 1,5% durante 30 años. Se queda una cuota de 675€ al mes (8.100€ al año).
Para los gastos de mantenimiento he tomado los datos medios de la OCU de 2.000€ al año. - Opción B – Invertir el dinero en fondos indexados y en irse de vacaciones:
Se invertirán los 20.000€ equivalentes de la entrada en fondos indexados.
Suponemos una rentabilidad media anualizada de 6% + inflación.
Bien, ahora empieza lo interesante.
En la opción A tenemos unos gastos anuales de 10.100€ (cuota de la hipoteca + mantenimiento).
En la opción B utilizaremos esos mismos 10.100€ para distribuirlos entre aportaciones a los fondos indexados y gastos de vacaciones.
Al cabo de los 30 años la opción A tendrá una vivienda en propiedad por valor de 200.000€ + inflación. Para que sea una comparación justa, vamos a hacer que la opción B acabe con una cartera de fondos indexados de 200.000€ + inflación.
Si no aportásemos nada más, esos 20.000€ iniciales en los fondos indexados acabarían siendo 115.000€ + inflación a los 30 años.
¿Pero qué pasa si aportásemos 1.100 al año (unos 92€ al mes) a esos fondos indexados?
Que a los 30 años la cartera tendría un valor de 207.000€ + inflación. Es decir, ya hemos superado en patrimonio a la opción A… Y tendríamos 9.000€ restantes para irnos de vacaciones cada año.
Y no sé a ti, pero a mi me parece que con 9.000€ al año te puedes dar unas muy buenas vacaciones y estar más a gusto que en una segunda vivienda. Además de poder ir cada vez a un sitio nuevo y sin las complicaciones de gestión de la opción A.
También puedes gastar menos en vacaciones, invertir más en los fondos y que el patrimonio al cabo de unos cuantos años de la opción B sea mucho mayor que el de la opción A, claro está.
Como dije al principio, esto es una comparación con unos números concretos, cada caso es diferente y si te estás planteando adquirir una segunda vivienda (quizás no ahora, pero puede que sea tu objetivo a largo plazo), tendrás que hacer tus números.
Pero quiero que te quedes con la idea principal. Generalmente, comprarse una segunda vivienda para disfrute no es nada rentable.
Incluso haciendo números más conservadores (menos rentabilidad en los fondos, vivienda más barata…) difícilmente sale rentable dedicar tanto dinero a algo que vamos a utilizar un par de meses al año.
Ten esto en cuenta cuando vayas a tomar una importante decisión económica. Plantea alternativas para hacer comparaciones justas y poder elegir la mejor opción para tus finanzas personales y tu patrimonio.
