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Lo que acabas pagando por una vivienda depende principalmente de tres factores:
- Precio de la vivienda.
- Tipo de interés de la hipoteca.
- Otros gastos asociados (impuestos, principalmente).
Los precios cayeron tras la crisis de 2008 y han subido paulatinamente, con una gran subida en estos últimos años.
En cuanto al tipo de interés, desde abril de 2009 hasta mediados de 2022 se han mantenido tipos bajos (por debajo del 1,5%), lo que se traduce en que las hipotecas eran asequibles y, por lo tanto, más gente se animaba a comprar vivienda. Pero desde mediados de 2022 el BCE los ha disparado como un cohete hasta situarlos en el 4% en julio de 2023.
Para colmo, los impuestos han subido (bien directamente o bien por no deflactarlos conforme a la inflación), amén de la eliminación en 2013 de la desgravación del 15% de las aportaciones a las hipotecas.
Es decir, nos encontramos en el momento de los últimos 14 años en que más esfuerzo económico hay que hacer para comprar una vivienda.
Si los salarios en estos últimos años no han crecido de manera real en España… ¿Quién puede estar comprando ahora? ¿Cuándo se volverá más asequible? Vamos a verlo:
El suicidio de la hipoteca variable
Quien firmó una hipoteca en 2013 por 150.000€ y un tipo variable de Euribor + 1% pagaba unos 520€ de cuota.
Hoy, debido a la subida del Euribor la cuota se le queda en unos 825€. Casi un 60% más, ahí es nada.
Ha habido mucha polémica con este tema. Pero la hipoteca variable no es tan mala jugada como se piensa si…
- Se aprovecha para amortizar mucho cuando el Euribor está bajo, como ha sido el caso de estos últimos años, especialmente de 2016 a 2022.
- Se tiene capacidad económica para asumir las posibles subidas futuras, como en este momento.
Es decir, la hipoteca variable es un producto más complejo que la hipoteca fija que sólo lo deberían contratar gente con una mayor educación financiera.
Requiere de conocimientos macroeconómicos para saber cuándo amortizar más y cuando no. También es importante que quien la contrata sepa lidiar con la incertidumbre de no saber cuánto pagará de cuota en un futuro.
Desgraciadamente, mucha gente se ha dejado llevar únicamente por una atractiva cuota anormalmente baja (que se daba de manera muy excepcional con los tipos más bajos que hemos visto jamás) sin pensar que esto no se mantendría en el futuro.
¿Afectará esto al mercado de la vivienda saliendo muchas al mercado como en 2008?
Bien, en la crisis de 2008, los principales afectados también tenían hipotecas a tipos relativamente altos (como ahora), y el precio de la vivienda había subido mucho en los últimos años (parecido a la situación actual).
La principal diferencia es que en esa crisis también se perdieron muchos trabajos, con la consecuente imposibilidad de pagar la hipoteca. Muchas viviendas salieron al mercado y se desplomaron los precios. Además, la gente estaba mucho más endeudada (financiación del 100% de la vivienda, más reformas, más coche…).
En la situación actual y mientras no aumente el desempleo, la subida de la cuota de la hipoteca se puede amortiguar recortando el presupuesto de otros gastos como el ocio o acudiendo a préstamos familiares.
En mi opinión, la subida de los tipos que estamos atravesando lo que hará será frenar nuevas compras más que sacar viviendas al mercado, que será de forma residual.
Pero si tanto los precios como las hipotecas y los impuestos están por las nubes, ¿quién diantres está comprando ahora? (Nunca pensé que usaría la palabra diantres en mi vida…)
Perfil del comprador de vivienda en España en 2023
Todos sabemos la terrible relación salarios-vivienda que hay en España.
Sin irme más lejos, en mi ciudad actual austriaca los precios de la vivienda son similares a Málaga… Pero el salario medio aquí es casi el doble.
Para entender por qué los precios no caen significativamente (por ahora) debemos entender quién está comprando vivienda en España en este momento.
¿Será culpa de los guiris que vienen buscando sol y paella?
No es el principal factor a tener en cuenta, pero sí que tiene su impacto, especialmente en zonas de costa.
Vamos con el perfil del comprador. He encontrado una encuesta de idealista sobre el perfil de demandante de vivienda en 2023. No es perfecta (Madrid está sobreponderada) pero nos sirve.
Tan sólo el 28,4% de los encuestados busca comprar su primera vivienda, el resto ya tienen una en propiedad y compran para invertir (17,4%), para tener una segunda vivienda (14,7%, que no se leyeron este recurso) o para mudarse a algo más adecuado a sus necesidades actuales (39,5%).
En torno al 50% dice que los tipos de interés están afectando a su decisión (por lo que pospondrán la compra para más adelante), lo cual tiene sentido porque la otra mitad (los que dicen que los tipos de interés no afectan a su decisión) son los compradores que han declarado no necesitan hipoteca o es de un importe de menos de la mitad de la vivienda.
El ladrillo es la inversión por antonomasia en España. A mí, mis padres me decían que eso de los fondos indexados y la bolsa es un casino, que la inversión más segura es el ladrillo porque nunca cae (no sé si opinarán igual los que compraron en 2007-2008).
Desgraciadamente esta es la norma en España. Y lo peor, es que en muchas ocasiones es cierto: a pesar de que en España se sobreinvierte en vivienda (lo que teóricamente haría que las rentabilidades bajasen), sigue siendo muy rentable si se hace correctamente.
¿Por qué? Veo dos motivos:
- Por parte de la oferta, un mercado fuertemente intervenido con miles de regulaciones donde es el político quien dictamina dónde, cómo y qué tienes que construir. Esto causa una oferta muy restringida.
- Por parte de la demanda, concentración en grandes ciudades. Todos quieren vivir en Málaga, Barcelona, Madrid…
¿Y qué hacemos ante esto si estamos interesados en comprar vivienda?
Si la inflación se reduce, es probable que relajen los tipos de interés, haciendo más atractivas las hipotecas.
No obstante, una hipoteca de tipo fijo del 3% tampoco es algo anormal en una economía. Por comparación nos suena algo muy elevado, pero lo que no era normal era lo anterior, hipotecas de tipo fijo al 1% (enhorabuena a todo el que haya pillado una así).
En cuanto a los precios, puede haber una ligera corrección pero no los veo bajando en grandes ciudades porque, a pesar del teletrabajo, sigue habiendo una gran demanda por vivir en las grandes ciudades.
Como decía Taleb, la gran ciudad es donde pasan cosas. Y, especialmente siendo joven, quieres estar donde pasan cosas.
Cada domingo envío un email con ideas y recursos potentes para que aprendas a manejar tus finanzas e invertir.
